Posts
ગુજરાત હાઉસીંગ બૉર્ડની મેલી મથરાવટી
ગુજરાત હાઉસીંગ બૉર્ડની મેલી મથરાવટી
હા ચોક્કસ ૧૯૭૧થી તો ગુજરાત હાઉસીંગ બૉર્ડની મેલી મથરાવટી ઉડીને આંખે વળગે તેવી છે.
આપણે એક દાખલો લઈએ.
લાલબહાદુર શાસ્ત્રી નગર, નારણપુરા અમદાવાદ-૩૮૦૦૧૩
નહેરુ નગર, વિજયનગર અને પ્રગતિનગર પછી શાસ્ત્રીનગરની સ્કીમ ગુજરાત હાઉસીંગ બૉર્ડે નાખેલી. આ સ્કીમ બનતાસુધી ૧૯૬૯ કે ૧૯૭૦માં પ્લાન થઈ હશે. પણ બાંધકામ ૧૯૭૧માં ચાલુ થયેલ. ૧૯૭૫ના અરસામાં બાંધકામ પુરું થયુંહશે. નહેરુનગરના ફ્લેટની કિમત બનતા સુધી રૂ. ૫૦૦૦ જેટલી રાખવામાં આવી હતી. તે પછી વિજયનગરના ફ્લેટનીકિમત રૂ. ૧૨૦૦૦ જેટલી રાખવામાં આવી હતી. પ્રગતિ નગરના ફ્લેટની કિમત રૂ. ૨૫૦૦૦ ની આસપાસ હતી. આ બધીસ્કીમો વચ્ચે ત્રણ ચાર વર્ષનું અંતર હશે. બધી એમઆઈજી (મધ્યમ ઈન્કમ ગ્રુપ)ની હશે કારણ કે બાંધકામ લગભગ ૧૦૦ચોરસવાર હતું.
બજારભાવ કરતા ક્યાંય વધારે કિમત
ગુજરાત હાઉસીંગ બૉર્ડની શાસ્ત્રીનગર ની સ્કીમમાં કિમત ૧૯૭૪-૭૫ના અરસામાં નક્કી કરવામાં આવેલી. તેમાં ત્રણજાતના ફ્લેટ હતા. એલઆઈજી એલ-૩, એલઆઈજી એલ-૪ અને એમ આઈ જી એમ-૪ અને એમ-૫.
એમ-૫ની નીચે શોપ્સ રાખવામાં આવેલી. એમ-૪ની નીચે શોપને બદલે ફ્લેટ જ હતા, એટલો ફેર હતો.
દરેક ટાઈપના ફ્લેટની કિમત સરખી હતી. ફ્લેટના એલોટમેન્ટ માટે જનતા સામે ખુલ્લી રીતે ડ્રૉ દ્વારા ફળવણી કરવામાંઆવેલી. બજારભાવ કરતાં કિમત ઠીક ઠીક વધારે રાખવામાં આવેલી.
ફ્લેટ એમ-૫ ટાઈપ
હવે દાખલા તરીકે આપણે એમ-૫ ટાઈપની વાત કરીશું.
આ ફ્લેટની કિમત રૂ. ૫૫૦૦૦/- રાખવામાં આવેલી. તેની ઉપર ૧૦% સ્ટેમ્પ ફી. જે વધારીને ૧૨.૫% કરવામાં આવેલી.જે આખા દેશમાં અનેક ગણી રીતે વધુમાં વધુ હતી. સરકારે વેચેલા હોવા છતાં પણ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી આવી રીતે આઉટ ઓફપ્રપોર્શન હતી..
આ રીતે એમ-૪ અને એમ-૫ ફ્લેટ ૬૦૫૦૦માં પડે તેમ હતું. ફ્લેટ પુરી રીતે તૈયાર થયા ન હતાં છતાં પણ એલોટમેન્ટ કરીદેવામાં આવેલ. અને જો તમે હાઉસીંગબોર્ડની ગુસ્તાખી અને વાંકને કારણે રજીસ્ટર્ડ કરાવવામાં મોડા પડ્યા હો તો તમારેરૂ. ૬૧૫૦૦ જેવી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી લાગુ પડે. આ કિમત તે વખત માટે રકમ અને ટકાની દૃષ્ટિએ ઘણી વધારે હતી.
આ કેવો એરિયા હતો? અંકુરથી શાસ્ત્રીનગર ચાલતા આવવું પડતું કારણકે રસ્તો કાચો હતો અને ચોમાસામાં (૧૯૭૬માં)શાસ્ત્રીનગર સુધી બસ આવતી ન હતી.
રૂ. ૫૫૦૦૦/- માં તો તમને આવા વિસ્તારમાં ૩૦૦ વારના પ્લૉટમાં ૧૦૦ ચોરસવારનું ટેનામેન્ટ મળી શકતું હતું. ૯૦૦ કે૧૦૦૦ ના માસિક આવકવાળા કે તેથી વધુ માસિક આવકવાળા એમઆઈજીમાં આવતા હતા. પણ ભાડા ખરીદ પ્રમાણેરૂ.૬૫૦ નો માસિક હપ્તો. જેઓ પાસે કાળા બજારના પૈસા હોય અથવા તો ડાબા હાથની આવક હોય તેવો જ રૂ. ૯૦૦નીઆવકવાળો કર્મચારી રૂ. ૬૫૦નો હપ્તો ભરી શકે.
પઝેશન આપવામાં લાલીયાવાડી
૧લી એપ્રીલના રોજ પઝેશન આપવાનો વાયદો હતો. પણ જ્યારે ૧લી એપ્રીલ ૧૯૭૬ના રોજ તપાસ કરી તો ખબર પડીકે ટાઇલ્સ પણ લાગી ન હતી અને ઈલેક્ટ્રીક ફીટીંગ પણ અધુરું હતું. મેં લેખીત જાણ કરી. પણ એ જમાનો એવો હતો કેસરાકારી માણસ તમને લેખિત જવાબ ન આપે. એક મહિના પછી તપાસ કરી તો પણ સ્થિતિ લગભગ એવી જ હતી.એટલે રુબરુ મુલાકાત લીધી. મને મૌખિક મુદત આપી. આમ કેટલાક ધક્કા થયા. અને મને મૌખિક સલાહ આપવામાંઆવી કે મારે સીવીલ કામના સુપરવાઈઝરની સાથે ને સાથે રહી રુબરુમાં જ કામ પતાવવું તો જ કામ પતશે.
મેં પૂર્વ શરત અનુસાર કિમતના ૨૦ટકા તો ભરી જ દીધા હતા અને પઝેશન આપ્યું એટલે બાકીના પૂરા પૈસા આપી દીધા.વિલંબ કરવો પાલવે તેમ ન હતો. બે ત્રણ દિવસ સુપરવાઈઝર સાથે રહ્યો અને કામ પતાવ્યું. પણ પછી રજીસ્ટ્રેશનનોસવાલ ઉભો થયો એટલે કે ૧લી એપ્રીલ થી જેટલા મહિના હાઉસીંગ બોર્ડે મોડું પઝેશન આપ્યું તેનું વ્યાજ માગ્યું. અનેરજીસ્ટ્રેશન ન કર્યું. ત્યાં વળી ઈન્દીરામાઈએ લેન્ડસીલીંગ એક્ટ નાખ્યો અને વર્ષો સુધી રજીસ્ટ્રેશનનું કામ પાછું ઠેલાયુંકારણ કે ગવર્નમેન્ટના હાઉસીંગ બોર્ડે વેચેલા મકાનોને પણ લેન્ડ સીલીંગ એક્ટમાંથી બકાત રાખ્યા ન હતા. બેવકુફીની તોઆ ઈન્દીરાઈ ગવર્નમેન્ટની હદ હતી.
મેં ઘણી લખાપટ્ટી કરી પણ મને મોડું પઝેશન આપ્યા બદલ મને કોઈ રાહત ન આપી. હાઉસીંગ બોર્ડનું કહેવું હતું કે ફ્લેટતો તૈયાર જ હતો પણ મેં જ પઝેશન મોડું લીધું એટલે મારે તેટલા માસિક હપ્તા ભરવા જ જોઇએ. હું હાઉસીંગ બોર્ડનાકમીશ્નરને મળ્યો અને બધી વાત કરી. એમણે કહ્યું કે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી હજી કદાચ વધુ પણ થાય તેથી તમે રજીસ્ટ્રેશન તો ચાલુ૧૨.૫% સ્ટેમ્પડ્યુટી લેખે ભરી જ દો અને પછી તમારો કેસ લડો. મેં તેમના ઉપર વિશ્વાસ રાખ્યો. ગુજરાત હાઉસીંગ બોર્ડનાહિસાબે પૈસા ભરી દીધા. એ દરમ્યાન મારી મુંબઈ બદલી થઈ. મેં મુંબઈ થી પત્ર વ્યવહાર કર્યો પણ મને જવાબ આપ્યો કેકમીશ્નર સાથેની મુલાકત થકી આપનો કેસ પુરો થયો છે. મારામાં વધુ પત્રવ્યવહાર કરવાનો અને લડવાનો ટાઈમ જ નહતો.
હવે તમને થશે કે રૂ. ૫૫૦૦૦ અને ૧૦%ની સ્ટેમ્પડ્યુટી એટલે કે રૂ. ૬૦૫૦૦/- અથવા તો રૂ. ૬૫૦ના માસિક હપ્તા રૂ.૧૦૦૦ની આસપાસની આવકવાળા કેવી રીતે ભરી શકે?. બેંકવાળા તો, ઈન્દીરા માઈના રાજમાં ૧૪.૫ ટકાએ લોનઆપતા હતા અને હજારો જાતના કાગળીયા કરાવતા હતા. તે વ્યાજ અને લોન પોષાય નહીં. કારણ કે તો તો રૂ. ૬૫૦ નો૧૦ વર્ષનો હપ્તો જ શું ખોટો!
ઈન્દીરાઈ કટોકટીનો લાભ એળે ગયોઃ
ઈન્દીરા માઈએ કટોકટી જાહેર કરેલી. એટલે એક એવી જાહેરાત પણ કરેલી કે એક માસમાં સરકારી હાઉસીંગ લોન મંજુરકરી દેવી. આ કેન્દ્રના કર્મચારીઓને લાગુ પડતું હતું. અને લોન કેન્દ્રની ઓફીસ મંજુર કરતી હતી. તે લોન માટે ગવર્નમેન્ટહાઉસીંગ બોર્ડ નો એલોટમેન્ટ લેટર પુરતો હતો. એટલે મારી લોન રૂ. ૪૩૦૦૦/- જે ૮%ના દરવાળી હતી તે મંજુર થઈગઈ. પણ મારી લોકલ ડીસ્ટ્રીક્ટની ઓફીસે અનેક બહાનાઓ કાઢીને ત્રણ માસ લીધા. અમારા એકાઉન્ટ ઓફીસર સાહેબે“કો-લેટરલ” સીક્યોરીટી માગી. આ સીક્યોરીટી હાઉસીંગબોર્ડે આપવાની હતી. અને હાઉસીંગ બોર્ડ તો તમે જાણો જ છો કેકેટલી વીસે સો કરાવે છે? મારા ડીપાર્ટમેન્ટમાં મારું કેવું ચાલશે તે ચોક્કસ ન હતું. વળી એમ કરવામાં સમય પણ જાય તેમહતું. અને તે પોષાય તેમ ન હતું. એટલે હાઉસીંગ બૉર્ડના ચેરમેનને જ સાધવો એવું નક્કી કર્યું.
પછી મને થયું કે આ કામ સહેલું નથી. મારા પિતાશ્રી, હાઉસીંગ બોર્ડના ચેરમેનને ઓળખતા હતા. તેઓ એડ્વોકેટ હોવાનાનાતે એકબીજાને મળતા હતા. એ ચેરમેને કમીશ્નરને ફોન કર્યો. અને કમીશ્નરે એસ્ટેટ મેનેજરને ફોન કર્યો હશે. હું “કોલેટરલસીક્યોરીટી”નો લેટર ટાઈપ કરીલો લઈને ગયો. સ્ટાફે બબડતાં બબડતાં એસ્ટેટ મેનેજરના સહી સીક્કા કર્યા. (મફતમાંબધું કરાવવું છે એવું કંઈક બબડ્યા હતા).
ફ્લેટો થાળે પાડવા રાહતો દાખલ કરી
મારા જેવી સગવડ બધાને ન હોય. અને આવા મોંઘા મકાન લેવા કોઈ આગળ પણ ન આવે. એટલે હાઉસીંગ બોર્ડેઆવકની શરતો નાબુદ કરી. ૧૦ વર્ષને બદલે ૨૦ વર્ષના હપ્તા નક્કી કર્યા. જે ફ્લેટ ખાલી હતા તેને માટે વહેલો તે પહેલોના ધોરણે આપવા શરુ કર્યા. તો પણ મોટાભાગના ફ્લેટ ખાલી રહ્યા એટલે ઓએનજીસી,
ઈન્કમ ટેક્ષ વિગેરે ખાતાઓનેવેચ્યા અને આ ખાતાઓએ તેનો ગવર્નમેન્ટ ક્વાર્ટર્સ તરીકે ઉપયોગ કર્યો. આમ માંડ માંડ એમ-૫ અને એમ-૪ ફ્લેટો થાળેપડ્યા. ઠીક ઠીક ખોટ હાઉસીંગ બોર્ડે ખાધી હશે.
૧૯૭૭ના અંત પછી મકાનના ભાવોમાં ઉ્છાળો આવ્યો. બાંધકામના મટીરીયલ ઉપરના અને પ્રોડક્ષન વધારવા ઉપરનારીસ્ટ્રીક્સનો દૂર થયા હતા અને તેથી મકાનની કિમતોમાં ઉછાળો આવ્યો હતો. હાઉસીંગબોર્ડના મકાનો તમે પૂરી કિમતભર્યા વગર વેચી ન શકો કે ગેરકાયદેસર રીતે ભાડે ન આપી શકો. પણ જ્યારે બજાર કિમત ખુબ વધી જાય ત્યારે બધાદુરાચારો ચાલુ થાય છે. એટલે “ભાડા ખરીદ”ની સ્કીમો વાળા મકાનો ગેરકાયદેસર રીતે બારોબાર “વેલ વીશર” નાઆધારે વેચાવા માંડ્યા.
હાઉસીંગ બોર્ડ, “ભાડા ખરીદ પદ્ધતિ”ની સ્કીમ હેઠળ આપેલા ફ્લેટોના માસિક હપ્તા વસુલીમાં લાલીયા વાડી ચલાવે છે.૫૦ વર્ષને અંતે પણ તે આ માટેની કોઈ સ્કીમ બનાવી શકી નથી.
બારદાનોએ સુંદર સ્કીમ ને બદસુરત બનાવી
ગુજરાત હાઉસીંગ બૉર્ડના આ શાસ્ત્રીનગરની સ્કીમની રચના સુંદર હતી. સ્કીમમાં બગીચા અને થીયેટરની જોગવાઈહતી. જોકે આજની તારીખ સુધી કોઈ બગીચો કે થીયેટર કે એવું કશું થયું નથી. પણ ૧૯૭૭ના અરસામાં હાઉસીંગ બોર્ડનોશાસ્ત્રીનગર એરિયા એ અમદાવાદનો શ્રેષ્ઠ એરિયા હતો.
૧૯૮૦માં વળી પાછી ઈન્દીરાઈ સરકાર આવી. તેણે એફ એસ આઈ વધારી કે કેમ તે ખબર નથી. પણ વધારે કોઈ એકદિશામાં દશ ફુટ બાંધકામ વધારવાની છૂટ આપી. આ માટે તેણે કોઈ પદ્ધતિ કે નીતિ નિયમો કર્યા હતા કે કેમ તે ખબરપડતી નથી. આમ તો આગળની કે પાછળની કે કોઈપણ ખુલ્લી જમીન સામાન્ય ઉપયોગની ગણાય. હાઉસીંગ બ્લોકોનાએસોસીએશને જનરલ બોડીની સભા બોલાવીને સામુહિક રીતે પ્લાન બનાવી, મંજુર કરાવી અને પૈસા ઉઘરાવી બાંધકામકરાવવું જોઇએ. કોઈપણ બ્લોક મેમ્બર એસોસીએશન આવી કાયદેસરની પદ્ધતિ અપનાવે છે કે કેમ તેની દરકાર હાઉસીંગબોર્ડ ન જ કરે. હાઉસીંગ બોર્ડ આવી માથાકુટમાં શું કામ પડે?
ગમે તે કોઈ મેમ્બર આવે, રૂ. ૧૦૦૦/- જમા કરે, થોડા ખવડાવે અને બાંધકામ કરે. એટલે હાઉસીંગબૉર્ડ માટે વાત પૂરી.ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર વાળાઓએ આમેય જમીન કબ્જે કરેલી જ હતી. એટલે મોટાભાગના ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર વાળાઓએ એક એક રુમવધારી દીધો. કેટલાકે બે બાજુએ એક એક રુમ વધારી દીધો. ઉપરાંત હાઉસીંગ બોર્ડે પોતે જે જગ્યા ઓપન રાખવામાંઆવનાર હતી ત્યાં ખોબલા જેવા બે માળીયા અને દુકાનો બાંધી દીધી. શાસ્ત્રીનગર જે એક સમયે શ્રેષ્ઠ અને સુંદર વિસ્તારહતો, તે અત્યારે એક કુરુપ વિસ્તાર બની ગયો છે.
ગમે ત્યાં દુકાનો, ગલ્લાઓ થવા દેવામાં હાઉસીંગ બોર્ડ છોછ રાખતું નથી. જે સરકારી સંસ્થા ખાતેદારો પાસેથી મકાનનાહપ્તા પણ ન ઉઘરાવી શકે, સંસ્થાને ગરીબ અને દેવાદાર રાખે પણ સ્ટાફ ગરીબ ન બને પણ અવારનવાર રાહતનીસ્કીમો બહાર પાડ્યા કરે તેની પાસેથી તમે સુંદરતા કે સારા વહીવટની તો આશા જ ન રાખી શકો.
આ કોઈ શાસ્ત્રી નગર એકલાની વાત નથી.
શાહ આલમ રોજાવાળી કોલોનીઓની તો આનાથી પણ ખરાબ કથા છે. અર્બન ડેવેલપમેન્ટ ઑથોરીટી પણ કંઈ કમ નથી.તેનો ટેસ્ટ કરવો હોય તો ગરીબ શીડ્યુલ્ડ બેકવર્ડ ક્લાસને ફાળવેલી જમીનો ઉપર હાલ વાસ્તવિક કબજો કોનો છે તે જાણોતો ખબર પડશે કે માલેતુજાર લોકો જ આ જમીન ઉપર કબજો ધરાવે છે. સરકારી કર્મચારીઓ પણ તે માટેના એજન્ટો હોયછે.
મ્યુનીસીપાલીટી હોય, ઔડા હોય, કે હાઉસીંગ બોર્ડ હોય સૌને પ્રજાની સુખ સગવડ કરતાં “કાયદાની ઐસી તૈસી” કરીનેપૈસા ગજવે કરવામાં જ રસ હોય છે. જો દેશના સર્વોચ્ચ પણ જો વિશ્વસનીય અને વિવાદથી પર રહેવામાં માનતા ન હોયતો આ સરકારી કે અર્ધસરકારી કર્મચારીઓ શામાટે કાયદાના રાજ માટે પ્રયત્ન કરે? પૈસા શા માટે ગજવે ન કરે? તેઓજાણે છે કે જો આવું વ્યાપક બનશે એટલે ન છૂટકે સરકાર માઈબાપ રાહતો આપવાની સ્કીમો બહાર પાડશે. ગેરકાયદેસરબાંધકામને કાયદેસર કરવા “ઈમ્પેક્ટ ફી” લાગુ કરવાની સરકારી ભલામણ “સહીયારો પ્રપંચ” નથી તો બીજું શું છે?દેશને જરુર છે દરેક લેવલે એક ક્રેઝી ન્યાય મૂર્ત્તિ, ક્રેઝી મુખ્ય મંત્રી અને ક્રેઝી સરકારી અમલદાર જે વ્યાપક હિતમાંઅર્થઘટન કરે, આદેશ આપે અને તેનો અમલ કરે અને કરાવે.
અપાત્રે જ રાહત
કશું મફત કે રાહત દરે આપાવું ન જોઇએ, શિવાય કે કુદરતી આફત હોય. જેની પાસે વહીવટી ક્ષમતા ન હોય તેને તેની ક્ષમતાથી ઉપરવટના કશા જ કામ સોંપી ન શકાય. કારણ આવી વ્યક્તિઓ કે સંસ્થાઓ અપાત્રે જ રાહત આપશે.
જમીનના પ્લોટ ગરીબોને આપવા એ જમીન નો વ્યય છે. સસ્તા દરે ફ્લેટો ગરીબોને આપવા તે પણ કૌભાન્ડનું પ્રથમ પગથીયું છે. હાઉસીંગ બોર્ડે અનુરુપ એરિયામાં અનુરુપ સાઈઝના ફ્લેટો અને ગાળાઓ બનાવીને રહેણાક અને ધંધા માટે ભાડે જ આપવા જોઇએ. ભાડા વસુલીનું અને સુરક્ષાનું એક ફુલપ્રુફ તંત્ર ગોઠવવું જોઇએ. રોજી પણ મળશે અને ઝોંપડ પટ્ટીઓ અને ગલ્લાઓ દૂર પણ થશે. ગેર કાયદેસર એ ગેરકાયદેસર છે. ગેરકાયદેસરને કદીય કાયદેસર કરી ન શકાય.
શિરીષ મોહનલાલ દવે
ટેગ્ઝઃ ગુજરાત હાઉસીંગ બોર્ડ, કમીશ્નર, એસ્ટેટ ઓફીસર, કર્મચારીઓ, ભાડા ખરીદ પદ્ધતિ, હપ્તા, લાલીયાવાડી, સ્કીમ, સુંદર, બદસુરત, શાસ્ત્રીનગર, કોલોની, એસોસીએશન, રૂ. ૧૦૦૦, બાંધકામ, ફાવેતેમ, બગીચો, થીયેટર, ઈન્દીરા, કટોકટી